編輯此資訊 : 廣州珠江區(qū)購房指南：二手房買賣請走好這十六步

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　　之所以大家感覺二手房交易復(fù)雜，之所以在二手房交易過程中容易產(chǎn)生糾紛，其中一個很重要的原因就是大家對二手房交易的流程不熟悉，有時候賣方覺得應(yīng)該先干這個，而買方覺得應(yīng)該先干那個，雙方如果達(dá)不成一致就會僵持甚至產(chǎn)生矛盾。鑒于近期不少網(wǎng)友咨詢交易流程，今天蝸牛家將整個交易流程進行剖析，盡可能將每一步的細(xì)節(jié)都展現(xiàn)出來。 　　第一步：資金預(yù)算。打算買房子了，自己手里有多少錢，預(yù)算范圍是多少，至多能承受多少錢，需做到心中有數(shù)。 　　第二步：貸款資格初審。如果需要貸款，要打出征信報告和流水，找銀行的客戶經(jīng)理或者專門的過戶貸款服務(wù)機構(gòu)(比如煒哥，做個廣告哈!)做一下大體的初審，看看是否能貸下款來，看看大約的貸款額度和月還窾數(shù)。關(guān)于這個事情，煒哥曾經(jīng)專門寫過一篇文章(《買房，一定先看貸款資料再交定金!》)，大家可以點擊詳細(xì)了解。 　　第三步：看房。現(xiàn)實中，很多人往往忽略了前兩步，盲目地去看房子，至終弄得自己很被動。前兩步大體確定之后，再去找品牌的房產(chǎn)中介公司，向其說清楚購房的需求和資金預(yù)算。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人會根據(jù)您的具體情況匹配合適的房源。這個階段因人而異，有的人可能看半年，不一定能相中一套，花中挑花挑個眼花;有的人可能看一兩天，就確定了房子。 　　第四步：房屋查檔。確定意向房源之后，就要落實該房屋的權(quán)屬情況。賣方持房產(chǎn)證原件到房管局調(diào)取房屋檔案，了解房屋是否有抵押、是否有查封等限制交易的情況;如賣方提供的房屋合法，才可以上市交易，這一步至好有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或者買方陪同見證。 　　第五步：簽訂定金合同。看中房子并確定可正常交易后，如果想盡快將房子確定下來，買賣雙方可簽訂定金合同。 　　第六步：簽訂正式買賣合同。實際情況中，很多交易越過了第五步直接簽訂買賣合同。簽訂合同當(dāng)日繳納定金、中介費等，約定首付交付時間、過戶時間、交房時間等各種細(xì)節(jié)以及違約責(zé)任。 　　第七步：限購資格審查。濟南市戶籍居民家庭需提交家庭成員驗證、婚姻證明、戶籍證明、擬購房人簽字的《家庭購房申請表》和《購房承諾書》;非濟南市戶籍居民家庭除以上材料外，還要提交自購房之日前3年內(nèi)連續(xù)24個月(含)以上的已繳納社會保險的家庭成員姓名、驗證信息或者在本市繳納個人所德禾兌完稅證明原件、復(fù)印件;非濟南戶籍全日制大學(xué)本科(含本科)以上的購房者需提供驗證明、戶籍證明、婚姻證明、筆業(yè)正、學(xué)位證、勞動合同，6個月的已繳納社會保險證明;駐濟部隊現(xiàn)役軍人和現(xiàn)役武警家庭還應(yīng)提供軍(警)驗證件原件和復(fù)印件，以及部隊開具的單位證明文件。 　　二手房交易注意事項 　　第八步：網(wǎng)簽。通過核驗的購房家庭，可在濟南不動產(chǎn)登記大廳辦理網(wǎng)上簽約手續(xù)。網(wǎng)上簽約完成后，賣方就不能將房屋再賣給其他人，有效防止一房二賣。 　　第九步：銀行貸款面簽。買賣雙方帶齊驗證、婚姻證明、戶籍證明、征信報告、流水、收入證明、網(wǎng)簽合同等材料，前往銀行進行面簽，等待銀行審批，一般一周時間出結(jié)果。該步驟階段，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人會聯(lián)系專業(yè)的評估公司到房源處進行評估，評估機構(gòu)向銀行出具評估報告，銀行一般會根據(jù)評估價格來計算購房者的貸款額度。 　　第十步：賣方解押。銀行貸款審批通過之后，如果賣方的房子有貸款，需先將貸款還清之后，才可進行過戶。賣方解押的資金從哪里來?此階段有時就會有分歧，我們可以分析一下：賣方賣房子說明他缺錢，此時讓他自己湊錢去解押，一般比較困難，這種情況下，大多數(shù)是用買方的首付款去解押，不足的部分只能賣方去解決或者找第三方掂資機構(gòu)。 　　第十一步：過戶。房屋解押完成之后，買賣雙方攜帶申請人驗證明、不動產(chǎn)權(quán)屬證書和網(wǎng)簽合同去不動產(chǎn)登記大廳申請過戶，若是房改房需賣方夫妻雙方到場。 　　第十二步：繳稅。在不動產(chǎn)登記大廳申請后，拿著相應(yīng)材料去稅務(wù)窗口申請繳稅，稅務(wù)機構(gòu)聯(lián)網(wǎng)審核繳稅申請后，辦理完稅手續(xù)，如申請減免稅還需提供結(jié)婚證、原購房法據(jù)、原契稅完稅證明、房改房提供原購房收據(jù)(國有住房出倉收入專用票據(jù))或原購房合同。 　　第十三步：領(lǐng)取新不動產(chǎn)證。辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證，一般三到五個工作日出新證。按照住宅類80元/件、非住宅類550元/件的標(biāo)準(zhǔn)向主管部門繳納費用之后，即可領(lǐng)取新證。 　　第十四步：辦理抵押登記。領(lǐng)取新證之后，等待銀行通知，帶齊驗證和不動產(chǎn)證前往濟南市政務(wù)服務(wù)中心辦理抵押登記，兩三個工作日可出他項權(quán)證。 　　第十五步：銀行放款。出他項權(quán)證之后，等待銀行放款，根據(jù)各個銀行的情況，放款時間也有所不同。目前銀行額度較為充足，一般一周左右時間即可放款。 　　第十六步：交房。將物業(yè)費、水費、電費、有線電視費、燃?xì)赓M、暖氣費、車位管理費等進行交接，同時將房門鑰匙、地下室鑰匙、報箱鑰匙等進行交接。至此，買方辦理了新不動產(chǎn)權(quán)證并實際收房，賣方拿到了全款，皆大歡喜，整個交易過程全部完畢。 　　實際交易中，一些順序也可以顛倒，買賣雙方可自行協(xié)商。比如，網(wǎng)簽的時間和給首付的時間，一般賣方為了保證自己的權(quán)益，會要求買方網(wǎng)簽時就要給首付;但此時銀行審批還未通過，銀行面簽時還需要網(wǎng)簽合同，所以站在買方立場，需要銀行審批通過之后，過戶之日再給賣方首付款;遇到這種情況，只能雙方協(xié)商，但煒哥建議采取過戶之日給首付的方式進行。 　　掌握這十六個步驟，您就能宏觀地駕馭整個交易過程，不至于亂了陣腳。當(dāng)然每一步里面，也有很多注意事項，煒哥以后會慢慢道來。煒哥也祝愿您在二手房買賣過程有一個美好的體驗! 　　了解更多資訊，請登錄：https://gz.woniujia.com.cn/ 　　公司地址：廣州市天河區(qū)大靈山路61號TO+科創(chuàng)園B棟3層 　　固定電話：400-887-3307 　　手機：18022867090 　　郵箱：910259369 qq.com

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